Regio’s in beeld

De kust en Durmitor, de “come back” van unieke gebieden
Investeerders hebben “Emerging Montenegro” gevonden. Zij focussen zich nu nog met name op de grote steden en de toeristische kust. Deze gebieden laten dan ook de sterkste economische groei zien. De regionale verschillen zijn nu nog groot. Een inwoner aan de kust verdient al snel meer dan het dubbele als een inwoner in de binnenlanden. Uiteindelijk zullen deze verschillen nivelleren. Verbetering van de infrastructuur zal dit nivelleringsproces versnellen.

Onderstaand een aantal investeringfactoren op een rij:
• aantrekkelijke (aankoop)prijzen onroerend goed
• grond is inflatiebestendig
• unieke gebieden
• zowel een mediterraan als een Alpenklimaat
• opgenomen in “Masterplan”
• komst van een sterke infrastructuur
• “upgrade” van de stad Zabljak (Durmitor)
• aanleggen van skipistes (Durmitor)
• marketingprogramma
• terugkomst van de toerist
• opkomst eco- en etnocultuur
• relatief goedkope vakantiebestemming
• bouw en renovatie van –geprivatiseerde- accommodaties

Nationaal Park Durmitor

Algemeen
Nationaal Park Durmitor (“Durmitor”) is een berggebied in het noorden van Montenegro met uitzonderlijk natuurschoon. Het staat op de lijst van cultureel erfgoed van de UNESCO (Verenigde Naties). Het panorama van Durmitor bestaat uit tal van bergtoppen, scherpe kloven, gletsjers, lange sneeuwtongen, uitgestrekte weiden, oude bossen en unieke bergmeren. Het gebied is rijk aan flora en fauna; bijzondere beschermde dier- en plantensoorten. Durmitor heeft een Alpenklimaat met lange winters en korte zomers. En opmerkelijk, de herfst is warmer dan het voorjaar. In een gemiddeld jaar ligt er meer dan 120 dagen sneeuw! Skipistes, hoger in de bergen, zijn voor meer dan 150 dagen per jaar bedekt met sneeuw. Op de hoogste gedeelten van Durmitor ligt zelfs de hele zomer sneeuw waar skiliefhebbers hun sport het hele jaar kunnen beoefenen.

In het hart van Durmitor ligt het stadje Zabljak dat omringd wordt door 23 bergtoppen van meer dan 2200 meter hoogte, met 18 bergmeren. Zabljak, gelegen op 1453 meter hoogte, is de hoogstgelegen gemeente op de Balkan. In Zabljak en het omringende gebied wonen zo’n 4500 mensen.

Wanneer men Zabljak en haar omgeving bezoekt wordt men bevangen door de serene rust, de samensmelting van traditie en het moderne leven, de verbazingwekkende schoonheid van de natuur, het mooie gebergte, en veel van het onverwachte. Men zal merken dat onplezierige gedachten zullen vervliegen.

Zabljak is altijd toeristisch georiënteerd geweest. Er ontstaat een ware eco-cultuur. Zabljak is de ecologische hoofdstad van Montenegro. Duurzaam ondernemen staat centraal in de ontwikkeling van Montenegro, maar vooral in Durmitor. Met al haar ecologische productie zal Zabljak zeker een plek krijgen bij de opkomende ecologisch georiënteerde gemeenschappen. Het nieuwe gedachtegoed, de initiatieven van NGO’s en de komst van kapitaal, zal er voor zorgen dat Zabljak een hoogwaardige toeristische bestemming wordt van het vernieuwde Europa. Reeds zichtbare veranderingen bevestigen onze visie. Het toeristisch seizoen strekt zicht over het hele jaar uit en biedt onder meer de volgende mogelijkheden:

Skiën en snowboarden
Vandaag de dag trekt de wintersport meer en meer toeristen naar Durmitor en maakt dit gebied stap voor stap naam als uniek centrum voor de skisport. Het gebergte biedt nog vele nieuwe mogelijkheden waar de wintersporter van droomt. Ontwikkelingen zijn in gang gezet om een unieke propositie internationaal op de kaart te zetten.

Extreme sporten
Het beoefenen van extreme sporten wint aan populariteit in de sportwereld. Deze groep sporters zoekt uitdagingen om te presteren, het maximale uit zichzelf te halen. Mountainbiking, klimmen, paragliding, tracking, orientation cross country running, kanoën, free diving, rafting. Al deze extreme sporten roepen een gevoel van vrijheid en heldenmoed op. Het is momenteel een wereldwijde trend om de uitdagingen op het gebied van extreme sporten aan te gaan; Durmitor biedt alle mogelijkheden. Met in het bijzonder de Tara Canyon, op de Grand Canyon in de Verenigde Staten na, de diepste kloof van de wereld. De Tara rivier is adembenemend en perfect voor rafting en hydrospeeding.

Natuurontspanning en rust
Het natuurschoon van Durmitor nodigt uit tot het maken van lange wandeltochten of langlauftochten in de wintermaanden. Omdat het gebied zo hoog ligt en de lucht droog is, komt hier geen huisstofmijt voor. Ook zijn er hier nauwelijks andere stoffen in de lucht waar mensen astmatische reacties van kunnen krijgen. Je kunt hier dus letterlijk op adem te komen. De bergmeren, door de lokale bevolking “bergogen” genoemd, en de bossen lenen zich voor respectievelijk vissen en jagen.
De natuur, de rust, de uitdaging en locatie zorgen voor ideale omstandigheden voor het houden van managementtrainingen, curcussen, seminars, workshops en bedrijfstraingen.

Eco-cultuur en etno-toerisme
Montenegro heeft zich als eerste land ter wereld uitgeroepen tot ecologische staat, met Zabljak in Durmitor als het centrum. De “Durmittorians” winnen hun voedsel direct uit de pure, ongerepte en schone natuur; de waterbronnen, de velgroene graslanden waar het vee graast, de talloze meren met onder meer haar vissen, de bossen met haar vruchten en zeldzame medicinale kruiden. De keuken is dan ook zeer speciaal en uniek. Nationale en internationale instanties houden nauwlettend in de gaten dat de ecologische staat haar unieke productie behoudt. Voor het uiteenvallen van Joegoslavië exporteerde Montenegro voor miljoenen dollars aan (medicinale) kruiden en planten naar de Verenigde Staten.

Strategische visie
Nationale en internationale organisaties hebben voor Montenegro een lange termijn plan opgezet. Dit is gebundeld in WT&TC’s Masterplan voor Montenegro. Vele toonaangevende toeristische organisaties zijn actief betrokken bij de samenstelling en uitvoering van het plan; van TUI AG tot Hilton Group en van KLM AIR FRANCE tot Boeing.

Durmitor zal het speerpunt zijn voor het winter- en alternatieve toerisme. De (internationale) politiek zal de voorwaarden moeten scheppen voor de stabiliteit van het land. Zeker is dat zij toerisme bovenaan de lijst heeft staan als het gaat om hervormingen en groei van de economie. In de jaren tachtig groeide Joegoslavië uit tot het vierde vakantieland in Europa, met een piek in 1989. De conflicten op de westelijke Balkan zorgden ervoor dat buitenlandse toeristen en investeerders wegbleven. Hiermee is de toeristische industrie stilgevallen. Sinds het einde van de jaren tachtig is niet of nauwelijks meer geïnvesteerd in toeristisch kapitaal zoals accommodaties en infrastructuur. Hierdoor is een kloof ontstaan tussen Montenegro en bijvoorbeeld andere Mediterrane landen. De achterstand biedt juist een kans. Omdat eigenlijk weer vanaf het begin ontwikkeld moet worden, kan effectief worden ingespeeld op de wensen van de veeleisende consument van vandaag. De laatste jaren komt het toerisme van buiten de regio weer op gang. Er is steeds meer internationale aandacht voor Montenegro.

Het Masterplan omschrijft en prognosticeert ontwikkelingen op volgende deelgebieden, waarvan enige reeds geïmplementeerd:
• De regeringsuitgaven aan toerisme en infrastructuur worden zowel relatief als absoluut verhoogd.
• Montenegro zal (hogere) subsidies ontvangen uit met name de EU en VS voor ontwikkeling van het toerisme en infrastructuur.
• Een grootschalig marketing- en promotieprogramma is opgestart.
• Om weer concurrentie te bieden wordt de toeristische infrastructuur uitgebreid en gerenoveerd. Ook het service- en kwaliteitsniveau van accommodaties wordt verbeterd. Het huidige aanbod 3 en 4 sterrenaccommodaties is al beneden de huidige, laat staan toekomstige vraag. Deze discrepantie verdwijnt snel.
• Er zijn een aantal zeer grote transportgerelateerde infrastructurele projecten in aanvang, zoals aanleg (en verbetering van bestaande internationale) vliegvelden, jachthavens, (snel)wegen, bruggen en tunnels.
• Investeerders worden aangetrokken.
• Duurzame bestemmingsplannen en ontwikkelingsplannen worden nageleefd om de ongerepte natuur en cultuur hand in hand te laten ontwikkelen met het toerisme.
• Educatie en training van de bevolking voor de toeristische sector.
• Vergaande privatisering van staatseigendommen.

Ontwikkelingen
Zabljak klimt uit een lange periode waarin zij vrijwel volledig economisch geïsoleerd was en waar de mensen onder de armoedegrens leven. Daar waar eens velen van de elite uit de gehele Balkan hun vakantie vierden, liggen enkele skipistes al 15 jaar stil. De hotels zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eis van de hedendaagse toerist.

Echter, een wederopstanding van dit ooit zo populaire toeristische gebied staat te gebeuren. Zoals al eerder in de strategische visie geschreven zal Durmitor het speerpunt worden voor het winter- en alternatieve toerisme in de Balkan. En die ontwikkelingen….die zijn nu in gang gezet!

Onderstaand een overzicht van de recente ontwikkelingen en de ontwikkelingen die op termijn zullen plaatsvinden:

Privatisering
De staat heeft middels tenders afstand gedaan van haar bezittingen in Durmitor: hotels en pistes. De grond is aan de lokale bevolking gegeven. Onder andere heeft gerespecteerd internationaal zakenman Kujundzic, die in deze omgeving geboren en getogen is, tal van hotels en pistes uit de tender gekocht. Op korte termijn begint zijn HM Durmitor Group met renovaties van de accommodaties volgens de nieuwste standaarden.

Bij een tender wordt overigens niet alleen het onroerend goed vergeven aan de hoogste bieder. De uiteindelijk hoogste bieder gaat direct ook de verplichting aan een vooraf vastgesteld bedrag te investeren in het verworven onroerend goed.

Komst van investeerders
In 2005 zijn de eerste buitenlandse investeerders in Durmitor aangekomen. Een groep Britse investeerders heeft met succes aan een van de tenders deelgenomen.

Plannen voor de infrastructuur
Misschien is het aanleggen en vernieuwen van de infrastructuur in Montenegro wel de belangrijkste stap in het ontwikkelingsproces van het land. En dit geldt ook zeker voor het Durmitorgebied.
In het verleden werd een vliegveld gebruikt voor binnenlandse vluchten. Investeerders hebben uitgewerkte plannen om het vliegveld te moderniseren en opnieuw in gebruik te nemen. Wanneer de route Zabljak-Belgrado weer gevlogen wordt, ontstaat er een verbinding tussen een miljoenenstad en het skigebied.
Het aanleggen van wegen heeft prioriteit gekregen van de regering. Vooral de autoweg tussen de kust en Zabljak is een belangrijke verbinding voor de stad en omgeving. Hiermee komt Durmitor dicht bij de Montenegrijnse en Kroatische kust te liggen, daar de reistijd van de kust naar het berggebied aanzienlijk afneemt: men is dan van de kust in zo’n anderhalf uur in het berggebied. Een toerist kan dus in het voor- en najaar ’s morgens in de zon liggen en *am*rsquo;s middags nog even een skihelling nemen. Kortom een zomer- en wintervakantie zijn te combineren!

Ontwikkeling eco- en etnocultuur
Er zijn investeerders die zich juist willen richten op een verdere ontwikkeling van het eco- en etnotoerisme. Vele specialisten, trendwatchers en managers op toeristisch gebied voorspellen in hun studies een spectaculaire groei in dit toerisme.
Ecotoerisme is toerisme waarbij behoud van natuur, cultuur en mensenrechten centraal staat. Onaangetaste natuur wordt schaarser. Met name in Azië neemt ecotoerisme een hoge vlucht als gevolg van de economische groei. Natuur wordt een luxeproduct.
De verwachting is dat reisorganisaties verantwoordelijk worden voor “correct” en ecologisch georiënteerd gedrag van toeristen. Een steeds grotere groep mensen wil geen schadelijke gevolgen teweeg brengen als ze op vakantie is. En vanwege een dreigende watercrisis, wordt vers drinkwater een sleutelwoord in relatie tot bestemmingen.
Etnisch toerisme verschilt van andere vormen van toerisme door het zoeken naar "ethnic exoticism". Dat wil zeggen dat de etno-toerist zoekt naar het exotische, onaangetaste en voornamelijk authentieke in ontmoetingen met andere culturen. Er bestaat behoefte aan isolatie van "moderniteit".

Ontwikkeling van het skigebied
HM Durmitor Group en de staat nemen een groot deel van de ontwikkeling van het skigebied voor hun rekening. In 2005 zijn samen met Oostenrijkse en Zwitserse wintersportexperts gedetailleerde plannen gemaakt voor de ontwikkeling van het gebied. Er zullen 5 nieuwe skipistes worden ontwikkeld met de benodigde liften. Zelfs sneeuwkanonnen zijn in het plan opgenomen om de kwaliteit zeer hoog te houden. Er komt een speciale lift met uitkijk over de canyon van de rivier Tara.
Ontwikkeling en renovatie van accommodaties en overige faciliteiten
De hotels zullen de komende tijd worden gerenoveerd of gesloopt en opnieuw gebouwd. Deze hotels zullen aan de eisen van deze tijd voldoen; 3 en 4 sterrenhotels met faciliteiten als inpandige parkeergarage, restaurants, discotheek, cafés en zwembaden. Ook openen diverse supermarkten en boetiekjes hun deuren.

Renovatie van de stad Zabljak
In 2005 is begonnen met de herinrichting van het straatbeeld van Zabljak. Hiervoor zijn middelen vrijgemaakt door de overheden.

Training en educatie van de bevolking
De bevolking krijgt momenteel diverse trainingen en cursussen. Dit om de grote groep toeristen van de gewenste dienstverlening te kunnen voorzien. Hotelmedewerkers hebben bijvoorbeeld les in de Engelse taal.

Adriatische Zeekust

Algemeen
De kustlijn van Montenegro is bijna 300 kilometer lang en loopt van Herceg Novi in het noorden tot Ulcinj in het zuiden. Men vindt hier een variëteit aan locaties. 117 verschillende stranden -waarvan 75 kilometer wijde zandstranden- worden afgewisseld door kleine baaien, rotstranden en verscholen inhammen die alleen per boot te bereiken zijn. De stranden liggen aan de schone en heldere Adriatische Zee. De temperatuur van het zeewater is in de maanden mei tot en met oktober tussen de 20 en 25 graden Celsius. De tempratuur van de lucht is gemiddeld in deze periode tussen de 22 en 29 graden Celsius.

Achter de kust vindt men rotsen en bebossing. Door het mediterrane klimaat is het gebied gezegend met olijfvelden, vijgen-, citroen en sinaasappelbomen. De kust staat bekend om zijn geneeskrachtige werking met het kuuroord in Igalo als het centrum. Dit kuuroord is bij veel Nederlanders bekend onder meer door de relatie die Zilveren Kruis Achmea met het kuuroord onderhoudt. De lokale bevolking heeft een Bourgondische levensstijl en straalt dit ook uit. In de talloze oude steden en (vissers)dorpjes kan met dan ook heerlijk eten en drinken in een van de vele restaurants of barretjes.

De Baai van Kotor
Tussen de steden Herceg Novi, Risan, Kotor en Tivat ligt de Baai van Kotor. Zij is bijna 30 kilometer lang en trekt de aandacht van schilders, dichters, reizigers, wetenschappers en toeristen. Dat de baai uniek is wordt onderschreven door de UNESCO. Zij heeft de baai op de werelderfgoedlijst gezet. Ook staat “Boka Kotorska” op de lijst van de “Most Beautiful Bays in the World Club”. Langs de baai vindt men tal van archeologische bezienswaardigheden. De oude stadskern van Kotor ontvangt dagelijks duizenden toeristen.

Herceg Novi en Tivat hebben alle eigenschappen voor een heerlijke strandvakantie. Naast zandstranden vindt men tal van gezellige pleintjes, diverse terrassen, pittoreske straten met winkeltjes en restaurants. Vooral de kilometerslange boulevard van Herceg Novi nodigt uit voor een heerlijke avondwandeling. De terugkeer van de toerist zal gelukkig niet ten koste gaan van het ongerepte natuurlijke karakter van deze stadjes, zoals men ziet bij badplaatsen in Griekenland, Turkije en Spanje. De overheid ziet er op toe dat de ontwikkelingen van het toerisme hand in hand gaan met de omgeving. Hoogbouw is bijvoorbeeld op de meeste plaatsen niet mogelijk. De Baai is internationaal goed bereikbaar door het vliegveld van Tivat.

Budva en Sveti Stefan
De kustplaatsen Budva en Sveti Stefan hebben de mooiste zandstranden. Aantrekkelijker zijn nog de kleine strandjes verscholen tussen de rotsen. Gelukkig hebben ook hier de stadjes een authentieke karakter niet verloren. Het belangrijkste culturele element in Budva is de oude stad van Budva met haar kerk die uit de 15e eeuw stamt. Verder bevat de oude stad monumentale gebouwen, kleine steegjes met vele restaurants en barretjes en diverse pleinen. Ook zijn er vele theaters en worden er diverse festivals georganiseerd. Budva heeft een gezellige strandboulevard die vertier biedt voor jong en oud. Niet voor niets wordt het bruisende stadje de metropool van het toerisme in Montenegro genoemd; cultuur en ontspanning zijn hier te combineren.

Nabij Budva ligt Sveti Stefan; een hotel-stadje gebouwd op een rif, dat met een trekdam verbonden is aan het vaste land. Het oude visserstadje is uniek daar alle oude vissershuisjes hun originele architectuur hebben behouden. Echter, elke vissershuisje is van binnen een luxe hotelsuite. Het eilandje trekt prominente bezoekers, het “Monaco”, van heel de wereld. Vaak bezoeken zij Sveti Stefan met hun zeiljacht.

Strategische visie
De ontwikkeling van het toerisme heeft in Montenegro de hoogste prioriteit. Om concurrentie te kunnen bieden aan andere zonvakantiebestemmingen wordt de kwaliteit van de hotels, de service en de infrastructuur verbeterd. De toerist stelt steeds meer eisen aan comfort.

In het WT&TC’s Masterplan voor Montenegro wordt “a high-quality Mallorca” als doel genoemd. Montenegro richt zich op het aanbieden van hoogwaardig toerisme. De groei van het toerisme moet vooral duurzaam zijn en niet ten koste gaan van het landschap.

Ontwikkelingen
De ontwikkeling van het kustgebied van Montenegro is vergelijkbaar met die van Kroatië of Turkije, echter met een vertraging van circa vijf jaar. Het aantal toeristen dat Montenegro weer als vakantiebestemming kiest groeit gestaag.
Onderstaand een overzicht van de recente ontwikkelingen en de ontwikkelingen die op termijn zullen plaatsvinden:

Privatisering
Diverse hotels en appartementen zijn middels een tender aan een nieuwe eigenaar gekomen. Ook neemt de staat afscheid van bepaalde stukken grond of gebouwen zoals oude kazernes.

Plannen voor de infrastructuur
De infrastructuur krijgt van de staat grote aandacht. Tal van wegen met bijbehorende tunnels en bruggen worden aangelegd. Vliegvelden worden uitgebreid. Komende jaren staan er zeer grote projecten op stapel, soms gefinancierd met middelen die door buitenlandse autoriteiten beschikbaar zijn gesteld.

Marketingprogramma
Er is een uitgebreid marketingprogramma in gang gezet om Montenegro weer als vakantieland op de kaart te zetten. Op de CNN komen regelmatig TV-reclames voorbij die deze zonbestemming aanprijzen. Ook reisorganisaties hebben sinds kort Montenegro weer in de brochure staan.

Ontwikkeling en renovatie van accommodaties en overige faciliteiten
(Buitenlandse) investeerders initiëren diverse bouw- of renovatieprojecten. Accommodaties langs de kust worden in hoog tempo “ge-upgrade” om aan de eisen te voldoen die de toerist vandaag de dag stelt. De staat stelt geld beschikbaar om monumenten en historische gebouwen te renoveren. Op lokaal overheidsniveau is er veel aandacht om straten en pleinen aantrekkelijk voor het oog te maken.